关于最近新推出的公寓每平方英尺(psf)的价格是如何呈上升趋势的，有很多讨论。没有人知道它还会涨到什么程度，所以如果你能找到位置好的公寓，低于这些价格趋势线，你应该庆幸。

下一个问题可能是，这是怎么发生的(或者为什么会发生)?或者，间接地说，如果你现在是公寓的所有者，我们会看到转售和转售价格的类似模式吗?

基于99。共同研究员的数据，我们把几个图表放在一起来弄清楚。

99年租赁公寓

首先，让我们看看99年租赁的公寓。从2008年到2023年第二季度，这一类别的新推出、转售和转售公寓的三种平均每平方英尺价格都呈上升趋势。偶尔也会出现投机性抛售，比如在2009年全球金融危机之后，2010年和2011年的次级销售价格甚至超过了新上市房屋的平均价格。

政府介入，引入了卖方印花税(SSD)，从那以后，转售价格再也没有超过新上市价格。

有趣的事实:自2010年以来，SSD对在前四年内出售最近购买的房产的公寓买家征税。这一规定后来在2017年放宽至三年。

但是转售价格呢?

从2008年到2016年左右，转售公寓的平均每平方英尺价格的上涨趋势比新推出的价格更持续。这两者之间的差距有三次低于15%:2011年、2013年和2016年。

2011年的缺口情况是由于出台的政策造成的，比如2010年贷款价值比(LTV)的变化，借款人最多只能以贷款的形式借入其房屋价值的80%(从90%)。这将给新楼盘带来更大的抛售压力，因为买家会寻找更便宜的转售单位，而次级市场的投机行为也会减弱。

同样，2013年的情况——转售价格最接近新股发行价格水平——也是由于连续的降温措施。一系列限制措施:新的ltv，总债务还本付息率(TDSR)，影响新加坡人，永久居民和外国人的ABSD新规则，以及行政公寓抵押贷款还本付息率(MSR)，让许多购房者，特别是如果他们购买全新的公寓，暂停。

新推出的公寓每平方英尺的年平均价格从1332新元跌至约1282新元，而转售价格则从一年前的1045新元涨至每平方英尺1135新元的平均高点。

但你瞧，2017年发生了一些变化。

从2017年到2023年第二季度，新推出的公寓平均每平方英尺价格上涨了62%，而转售公寓的平均每平方英尺价格仅上涨了一半，为31%。另一方面，转售价格上涨了49%。

那么，是什么原因导致新上市公寓的平均每平方英尺价格(或至少是对它们的需求)在2017年之后大幅上涨呢?

不动产公寓

答案就在这张图表中，我们比较了永久产权公寓的平均每平方英尺价格。

新推出和转售的永久产权公寓之间的最小差距是在2012年。此后，这一差距一直保持在20%的范围内，但在2017年之后大幅扩大。

2017年，SSD规则有所放松

2017年，政府放宽了SSD规则，以帮助重振房地产市场。在第一年内出售房产的人的税率从16%降至12%。不仅如此，免税窗口期也从4年缩短至3年。

假设，这意味着2010-2011年的回归，届时将有更多的新上市房产买卖，对吗?

不幸的是没有。尽管SSD政策有所放松，但转售的永久产权公寓的平均每平方英尺价格增长不温不火。2017年至2020年(新冠肺炎之前)，这一增长率为- 7%。

然而，在同一时期，99年租赁公寓的转售增长率为22%。换句话说，自2017年SSD政策放松以来，投机者进入99年租赁公寓，推高了新推出和转售公寓的平均每平方英尺价格。

这不是真的关于转售市场

但事实是:如下图所示，与新产品发布和转售市场相比，次级销售市场相对较小。它过去的年销量是2500-3800台。但自从推出固态硬盘以来，它已经减少到每年大约300-500台(除了2019年)。

一个有趣的变化是新推出和转售公寓之间的数量变化。在2016年之前，新上市公寓的销量超过了转售量。2016年之后，转售公寓的销量超过了新推出的公寓(2019年有一个例外)。

2016年之后，转售市场超过新上市市场的原因有以下几个因素。

从政策角度来看，较低的SSD和2018年另一轮ABSD的引入，可能会迫使持观望态度的买家或升级者在为时已晚之前迅速获得住房(或第二套住房)。

另一个主要因素是TDSR政策的放宽。2016年9月，房主在抵押贷款再融资时放宽了TDSR框架。2017年，TDSR进一步放宽，允许房主撤回房屋净值贷款，而不会对其TDSR进行罚款。

此外，更短的SSD窗口(四到三年)也可能促使许多卖家在不受处罚的情况下推销他们的新房子。

由此产生的一个溢出效应是开发商ABSD，如果开发商在购买土地五年后仍有未售出的单位，将受到处罚。这意味着开发商必须更快地完成项目，从而导致市场上出现更多转售单位。

简而言之，随着规则的放松，转售公寓的供应(和需求)都有所增加。

这一转变恰逢此后新上市房屋的平均每平方英尺价格出现了惊人的上涨。随着转售公寓的均价与成交量持平，由于供应量相对较少，新推出公寓的平均均价开始上涨。

Covid改变了定价游戏

最后，最大的价格催化剂出现在新冠疫情发生时。全球大流行迫使许多在家工作的人外出工作，寻找一个属于自己的地方。然而，由于边境对货物和人力的限制，开发商很难足够快地完成项目。供应过剩进一步推高了价格。

更不用说，BTO项目的延迟和过热的租赁市场加剧了瓶颈，因为充满希望的房主将兴趣转向了新推出的公寓。

此外，政府土地销售(GLS)和集体销售对开发商来说变得越来越具有挑战性，因为有吸引力和稀有地点的投标价格不断上涨，而且开发商ABSD的幽灵仍然存在。

随着对土地和建筑成本的需求增加，新上市公寓的平均每平方英尺价格也随之上涨。

就像全球金融危机的结束如何使次级销售市场过热一样，新冠病毒也永远给新推出的公寓市场带来了冲击。

从2020年到2023年第二季度，新上市公寓的平均每平方英尺价格飙升了40%，而转售公寓的平均每平方英尺价格上涨了24%，转售公寓的平均每平方英尺价格上涨了21%。

地区比较

现在我们知道了为什么新推出的公寓的平均每平方英尺价格飙升，这里是新加坡三个地区之间差距最大的地方。

与普遍看法相反，新推出的公寓和转售公寓的平均每平方英尺价格之间的最大差距不是在核心中央区(CCR)，而是在中央区以外(OCR)。

截至2023年第二季度，我们看到OCR新推出和转售公寓之间的平均每平方英尺价格差距为53%。这高于中部其他地区的48%和中部其他地区的35%。

自2019冠状病毒病以来，2020年至2023年(到目前为止)，OCR和RCR新推出公寓的平均每平方英尺价格涨幅最高，分别为36%和35%。CCR的这一比例为16%。

然而，在同一时期，CCR公寓的转售价格涨幅最高，为31%(相比之下，OCR和RCR分别为18%和15%)。

最后，如果我们回顾一下2017年SSD放松的时间，直到2020年新冠肺炎之前。2017-2019年)，新推出的公寓平均每平方英尺价格增长最高的是CCR，为28%，而OCR为11%，RCR为15%。

换句话说，在Covid之前，CCR新推出的公寓是三个地区中价格增长最快的。自2019冠状病毒病以来，OCR公寓占据了这一宝座。

为了回答这个问题，我们会看到转售和转售价格的类似模式吗?虽然转售和转售价格不太可能像新推出的公寓价格那样高，但在新冠疫情之后，它们之间出现了新的差距。

基于99。co Researcher的数据显示，在过去三年的转售中，OCR公寓的平均每平方英尺价差在40- 53%之间，RCR公寓为36- 50%，CCR公寓为30- 36%。

对于转售市场，范围为1- 22% (OCR)， 4- 22% (RCR)和-3至14% (CCR)。

但请注意，这些毕竟是平均价格，因此价格会根据房产类型、位置和便利设施而有所不同。

助教charSet = " utf - 8 " / > 本文最初发表于1999年。

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