你好,

我有一个独特的问题，如果你能帮我分析一下——我很想和你签约，以便我未来购买房产。

我的现状:

目前，我们是一个四口之家，新加坡人，住在武吉美拉的巨型组屋(2010年初TOPED)。它的面积超过1500平方英尺，我觉得我们可以以135万美元左右的价格出售。作为一个家庭，我们今年34岁，年收入约为50万美元。

我们有各种各样的选择，我们正在考虑(和困惑):

选项1

继续住在这个大组屋，为我的父母买一套单/双床公寓，让他们住在Skyline住宅或我家附近。

我的计划是在那之后每五年买一套投资性房产。

选项2

卖掉这处房产，并在附近投资两套共管公寓(我很想在Telok Blangah/Pasir Panjang)——如果这是一种选择，我不确定是否负担得起。你能提供的任何建议都会很好。

理想情况下，一间是四卧室，另一间是两卧室。

选项3

买一套两层的顶层公寓，我们就可以一家人住在一起了。

选项4

卖掉这房子，租一间四卧室的供我们自己住，买一间两床的供我父母住。

我知道有很多选择，任何你能提供的帮助-我将非常感激。

谢谢你！

编者注:出于隐私原因，有些细节被省略/修改。

---

你好,

谢谢你的帮助。这绝对是一个非常独特的地方，在同样的价格点上很难被取代。

你手上确实有很多选择，虽然我们会从数字的角度来讨论这些选择，但也许你最好还是根据你和你的家人最理想的生活方式来缩小范围。

其中一些选择确实需要经常搬家，甚至不确定，这可能是一个经常被忽视的压力因素——无论是对你还是对你年迈的父母。

除此之外，让我们看看你的负担能力。

可购性

首先，我们要看看你卖掉组屋的现金收入。这将帮助我们确定你的负担能力。

出售组屋

确定你的售价是困难的，因为你的单位是真正独特的，因为它是一个相对较新的巨型公寓，在一个成熟的中心地区-武吉美拉。

如果我们看看该地区的四居室公寓，售价在80万至90万美元以上的公寓相当普遍。仅在2023年8月，一套四居室的公寓就以110万美元的价格成交，而这些公寓的面积只有95平方米——比你现在的家小得多!

考虑到你房子的大小、年龄和稀有性，135万美元可能是一个合理的估计，我们将把它作为我们计算的一部分。

Des但又	量
销售价格	1350000美元
未偿贷款	700000美元
已使用的公积金加上应计利息将退还给OA	196741美元
现金收益	453259美元

你的负担能力取决于购买选择

既然你有几个选择，我们会相应地提高你的负担能力。

在不出售组屋的情况下购买第二套房产

在申请第二笔抵押贷款时，贷款价值比(loan To Value, LTV)降至45%。55%的首付款中，有25%以现金支付。

你提到这个公寓是作为转售房产购买的，所以我们假设你到目前为止已经持有了五年，因为这个房产实际上只有大约10年的历史。考虑到你的收入，我们假设你申请了一笔最长贷款期限为25年的银行贷款，因为你当时不太可能有资格获得组屋贷款。因此，未偿还的70万美元贷款现在将有20年的剩余期限。我们还假设您对之前指定的房产使用最高50 - 70万美元的现金感到满意。

Des但又	量
最高贷款额申请人年龄介乎33至34岁，年收入50万元，现有贷款70万元，利率为4.6%	3739883美元
论坛	19509美元
现金	700000美元
最大负担能力ba以总公积金及现金719,509元计算(55%首付款)	1308198美元

尽管有资格获得最高贷款，但所需的大量首付款大大降低了您的实际负担能力。考虑到买方印花税(BSD)和额外买方印花税(ABSD)，您的估计负担能力将是929,370美元(BSD: 22,481美元，ABSD: 185,874美元)。

出售组屋后再购买物业

这种方法肯定会增加你的负担能力，因为你不再需要支付ABSD，你将从出售中筹集现金。你还可以拿75%的房产贷款。

Des但又	量
最高贷款额年龄在33岁和34岁之间，年收入50万美元，利率为4.6%	4470214美元
公积金($196,741 + $19,509)	216250美元
现金(453,259美元+ 70万美元)	1153259美元
最大负担能力ba按公积金总额及现金1,369,509元计算(25%首付款)	5478036美元

话虽如此，虽然你有资格获得更高的贷款，但你所拥有的25%的首付款有限，降低了你的实际负担能力。考虑到BSD，如果我们向后计算，您的估计负担能力将是4,612,609美元(BSD: 216,356美元)。

出售组屋后分别购买两处物业

由于我们不知道您当前CPF的确切分割收入，我们将假设平均分割。

丈夫的负担能力

Des但又	量
最高贷款额年龄为34岁，年收入25万美元，利率为4.6%	2235107美元
公积金($196,741 + $9,755)	206496美元
现金(假设现金收益和手头现金平均分配)	576630美元
最大负担能力ba按公积金及现金总额783,126元计算(25%首付款)	3132504美元

反过来考虑BSD，您的估计负担能力将是2,711,753美元(BSD: 105,187美元)。

妻子的负担能力

Des但又	量
最高贷款额年龄为33岁，年收入25万美元，利率为4.6%	2235107美元
论坛	9755美元
现金(假设现金收益和手头现金平均分配)	576630美元
最大负担能力ba以总公积金及现金586,385元计算(25%首付款)	2345540美元

反过来考虑BSD，你妻子的估计负担能力将是$ 2,0055,950 (BSD: $72,397)。

现在我们对你的负担能力有了更清楚的了解，让我们来看看你正在考虑的选择。

选项

选项1:Co继续住在组屋，买一间或两间卧室的公寓不要为你的父母

考虑到你的组屋只有10年的历史，而且在该地区是罕见的(再加上它的面积)，需求和价格很可能会长期保持不变。

然而，它仍然是一个99年的租赁财产，如果你长期持有它，最终会出现租赁衰减的问题。

租约何时会迅速失效是一个谜，但如果有的话，你的房产应该比别人的更长久，因为它是如此罕见。因此，我们不会太担心你组屋的租赁性质。

接下来，让我们考虑一下你可以用你的预算做什么。

你提到过喜欢住在附近，并推荐了Skyline Residences。看看那里最近的一居室和两居室的交易，你似乎被这个预算为929,370美元的项目定价了。最近一次一居室的交易发生在去年9月，成交价为108万美元(约合人民币388万元)。

让我们拓宽一下视野。目前，在第4区(海滨/直落布兰加)，只有两个单位在市场上出售，在你的负担能力范围内。

项目	任期内	完成一年	单元类型	面积(平方英尺)	问价格
海港套房@甘榜巴鲁	不动产	2014	1 b	419	880000美元
森林@费伯山	不动产	2015	1 b	431	900000美元

这两个项目是精品项目，主要提供一居室和两居室。一般来说，这样的开发项目可能没有得到最好的评价，因为它们的利基性质，但这仍然取决于单个项目和位置(您应该对这些项目进行更多的分析)。此外，对于一间卧室来说，这样的尺寸可能会被认为对你的父母来说也太紧凑了——这完全取决于你的优先考虑。

然而，如果你想让你的父母住在附近，你的选择是有限的。由于没有提到预期的持有期限，我们将假设至少10年的时间框架，因为我们猜测你的父母不想经常搬家。

因此，让我们假设您将在The Foresta @ Mount Faber购买一个单元，我们将探索相关成本。

今年3月份只有一个类似大小的单位成交，价格为$87万，我们将以此作为购买价格。

Des但又	量
购买价格	870000美元
公积金基金	19509美元
现金	700000美元
BSD	20700美元
ABSD	174000美元
贷款要求	345191美元

如果你在The Foresta @ Mount Faber买一个单床床，10年的费用是:

Des但又	量
BSD + absd	194700美元
利息开支(假设贷款345,191元，利息为4.6%，期限为30年)	144502美元
维护费(假设每月180美元)	21600美元
房产税	7600美元
总成本	368402美元

如果您继续持有组屋，在10年内所产生的成本:

Des但又	量
利息开支(假设贷款70万元，利息为4.6%，租期为20年)	264934美元
维护费(假设每月107美元)	12840美元
房产税	10240美元
总成本	288014美元

如果你继续住在组屋，为父母买一套一居室的公寓，10年的总成本是:368,402美元+ 288,014美元= 656,417美元

您还提到您的计划是在购买后每五年购买一套投资房产。然而，考虑到第三次抵押贷款的LTV比率降低了35%，第三次及以后购买房产的ABSD为30%，这一策略可能不可行。

方案二:出售组屋，购买两套独立公寓

这是典型的卖一买二的情况。

考虑到你有大量的现金可用，它将更容易分配相应的资金和调整你的个人负担能力。

鉴于您有较高的负担能力，我们假定您将购买自己的住宿物业。既然你看的是一套四居室的公寓，我们需要用更多的现金来购买你自己的住宅。如果我们再多花20万美元购买，你的预算将增加到3093050美元，而你妻子的预算将减少到1385465美元。

然而，在查看了可用的选择之后(即使有3,093,050美元的健康预算)，不幸的是，目前你在第4区的四卧室单元中没有价格。如果您愿意灵活选择单元类型，以下是第4区的一些可供选择的三居室+学习单元，在您的负担能力范围内:

项目	任期内	完成一年	面积(平方英尺)	问价格
在加勒比地区 凯珀尔湾	99年	2004	1335年	2850000美元
珍珠@费伯山	99年	2005	1603年	2688888美元

同样，如果你的预算是1,385,465美元，那么你在第4区的两个床位上的价格就太高了。以下是第四区的一些一居室公寓，在你的预算范围内:

项目	任期内	完成一年	面积(平方英尺)	问价格
海港套房@甘榜巴鲁	不动产	2014	419	880000美元
森林@费伯山	不动产	2015	431	900000美元
天际线住宅	不动产	2015	484	1100000美元

比方说，你打算在吉宝湾的加勒比酒店(Caribbean)买一套三人套房，在Skyline Residences买一套一居室。

由一月至今，同面积单位成交三宗，均价为2,581万元。我们假定这是购买价格。

Des但又	量
购买价格	2581000美元
公积金基金	206496美元
现金	776630美元
BSD	98650美元
贷款要求	1696524美元

如果你在加勒比海的吉宝湾买一个三人以上的学习项目，10年的费用是:

Des但又	量
BSD	98650美元
利息开支(假设贷款1,696,524元，利息为4.6%，期限为30年)	710191美元
维护费(假设每月500美元)	60000美元
房产税	65660美元
总成本	934501美元

至于Skyline Residences，上一次一居室交易是在去年9月，成交价为1,080,000美元。我们将以此作为购买价格。

Des但又	量
购买价格	1080000美元
公积金基金	9755美元
现金	376630美元
BSD	27800美元
贷款要求	721415美元

我们假设这里的单床是给你父母住的，而不是租出去的。如果你在Skyline Residences购买一套单床公寓，10年内的成本是:

Des但又	量
BSD	27800美元
利息支出(假设贷款721,415元，利息为4.6%，期限为30年)	301995美元
维护费(假设每月200美元)	24000美元
房产税	10240美元
总成本	364035美元

如果您出售组屋并购买两套独立公寓供自己居住，10年内的总成本为:934,501美元+ 364,035美元= 1,298,536美元

选择三:买一套顶层公寓

在考虑购买顶层公寓(尤其是旧公寓)时，重要的是要记住，它通常只吸引有限的潜在买家。由于它们的面积更大，偶尔会包括广阔的屋顶露台或由于高天花板而产生的额外空隙空间，与标准单元相比，顶层公寓的价格通常更高。对于某些买家来说，它代表了一种生活方式的选择。作为一处私人住宅，它无疑具有吸引力，但在未来，转售顶层公寓可能会带来挑战。

考虑到您想在此住宿，我们认为您更喜欢它位于第四区的位置。

目前有两套包含四间卧室的顶层公寓，预算为4,612,609美元，在这个价格范围内:

项目	任期内	完成一年	单元类型	面积(平方英尺)	问价格
在吉宝湾的加勒比海	99年	2004	4 b	3208年	4388888美元
海湾边的泊位	99年	2006	4 b	3100年	4550000美元

假设你要在吉宝湾买下加勒比酒店的顶层公寓。上一个类似面积的公寓于去年4月以395万美元的价格售出。我们将以此作为购买价格。

Des但又	量
购买价格	3950000美元
公积金基金	216250美元
现金	1153259美元
BSD	176600美元
贷款要求	2757091美元

如果你在吉宝湾的加勒比海买一套顶层公寓，10年的花费是:

Des但又	量
BSD	176600美元
利息开支(假设贷款2,757,091元，利息为4.6%，期限为30年)	1154161美元
维护费(假设每月600美元)	72000美元
房产税	179000美元
总成本	1581761美元

选择4:租一个四人床，为你的父母买一个两人床

这可能不是最有利的选择，因为在目前的情况下，租房的费用相当大。

目前，第四区价格最合理的四居室租赁选择是Teresa Ville，每月要价7,000美元。回顾过去的三个月，有五套类似大小的公寓出租出去，平均每月6160美元。我们可以假设这是租金。

关于给你父母的两居室，假设你在Skyline Residences买了一套公寓，因为你之前对这个项目很感兴趣。从今年1月至今，共售出三套两居室，平均成交价为1,845,629美元。我们就把这个作为购买价格吧。

Des但又	量
购买价格	1845629美元
公积金基金	216250美元
现金	1153259美元
BSD	61881美元
贷款要求	538001美元

如果你在Skyline Residences租一套四居室，再买一套两居室，10年内的成本是:

Des但又	量
BSD	61881美元
利息开支(假设贷款为538,001元，利息为4.6%，期限为30年)	225216美元
维护费(假设300美元/月)	36000美元
房产税	30320美元
租金(假设每月6160美元)	739200美元
总成本	1092617美元

既然我们对所涉及的成本有了更好的了解，让我们也考虑一下潜在的回报。

潜在的利润

一年	住宅物业价格指数(PPI	同比	组屋转售价格指数(RPI) -每年第一季度	同比
2012	151.5	- - - - - -	138.5	- - - - - -
2013	153.2	1.1	148.6	7.29%
2014	147.0	－4	143.5	- 3.43%
2015	141.6	-3.7	135.6	- 5.51%
2016	137.2	-3.1	134.7	- 0.66%
2017	138.7	1.1	133.9	- 0.59%
2018	149.6	7.9	131.6	- 1.72%
2019	153.6	2.7	131	- 0.46%
2020	157.0	2.2	131.5	0.38%
2021	173.6	10.6	142.2	8.14%
2022	188.6	8.6	159.5	12.17%
折合成年率	- - - - - -	2.21%	- - - - - -	1.42%

我们将运用高于年化的增长率，对这四个选项进行一个简单的10年预测。我们对每种房产类型都采用了一致的增长率，以确保所有策略之间的公平比较。然而，重要的是要认识到，具体项目的实际增长率可能会有所不同，此预测仅作为参考点。我们还必须指出，我们假设的4.6%的利率将使房地产市场2.21%的涨幅相形见绌。利率和房地产升值率每年都在波动，因此我们的预测实际上仅供参考。

选项1:Co继续住在组屋，买一间或两间卧室的公寓不要为你的父母

Des但又	潜在的资本收益	费用	潜在的损失
在The Foresta @ Mount Faber以87万美元的价格购买一居室	212563美元	368402美元	美元(155839)
组屋目前的估值为135万美元	204425美元	258431美元	美元(54006)
总计	376103美元	626833美元	美元(250730)

方案二:出售组屋，购买两套独立公寓

Des但又	潜在的资本收益	费用	潜在的损失
以2,581,000美元的价格购买位于吉宝湾的加勒比三人套房	630603美元	934501美元	美元(303898)
以108万美元的价格购买Skyline Residences的一居室	263871美元	364035美元	美元(100164)
总计	894474美元	1298536美元	美元(404062)

选择三:买一套顶层公寓

Des但又	潜在的资本收益	费用	潜在的损失
花395万美元在吉宝湾的加勒比海购买一套顶层公寓	965084美元	1581761美元	美元(616677)

选择4:租一个四人床，为你的父母买一个两人床

Des但又	潜在的资本收益	费用	潜在收益/损失
在Teresa Ville租一套四居室	- - - - - -	739200美元	美元(739200)
在Skyline Residences以1,845,629美元的价格购买一套两居室	450934美元	353417美元	97517美元
总计	450934美元	1092617美元	美元(641683)

你应该怎么做?

在之前的预测中，所有四种选择在10年期间都经历了亏损，主要是由于大量的利息支出。潜在的收益或损失将受利率波动的影响。

在分析了这些选择之后，很明显，为你的父母租一套四居室的公寓和买一套两居室的公寓会导致最大的损失。与购买两套房产的情况相比，潜在损失的差异相当大。如前所述，财产所有权允许潜在的资本收益，可以抵消某些成本，而租赁只涉及支出。因此，从经济角度来看，这个选择可能不是最合理的。

就损失而言，购买顶层公寓排在第二高的位置，人们还担心未来可能会转售。虽然这处房产无疑是舒适宽敞的，但它所迎合的买家群体却比较狭窄。

选择住在组屋单位，同时为父母购买第二套房产，损失最小。然而，由于第二笔贷款的贷款额度减少，第二套房产的选择受到限制，并且可用资金的很大一部分被分配用于支付ABSD，从而降低了负担能力。

鉴于你持有的组屋单位在本地是独一无二的，而且相对年轻，它的价值可能会在中长期内保持稳定。与购买面积可能较小的三居室或四居室公寓相比，住在组屋也能提供更大的舒适感。这种情况也让你的父母有自己的空间，这在隐私方面是很好的，同时让你从私人房地产市场的通货膨胀中受益(并且仍然使用公寓设施)。

在买家拥有两处房产的情况下，其中一处通常用于投资，然后出租，从而产生更高的利润。但是，由于您购买的是两处供个人居住的房产，因此您不会看到这种好处。为了更准确地比较选项1和选项2，让我们研究一下利率的波动将如何影响它们的潜在收益。

选项1:Co继续住在组屋，买一间或两间卧室的公寓不要为你的父母

发生的费用	在The Foresta @ Mount Faber以87万美元的价格购买一居室	组屋目前的估值为135万美元	潜在的利润/亏损
2.5%的利息	299771美元	161677美元	美元(85345)
3.5%的利息	331987美元	220792美元	美元(176676)
百分之四的利息	348423美元	251073美元	美元(223393)
百分之五的利息	381862美元	312993美元	美元(318752)

方案二:出售组屋，购买两套独立公寓

发生的费用	以2,581,000美元的价格购买位于吉宝湾的加勒比三人套房	以108万美元的价格购买Skyline Residences的一居室	潜在的利润/亏损
2.5%的利息	597194美元	220602美元	76678美元
3.5%的利息	755530美元	287931美元	美元(148987)
百分之四的利息	836311美元	322282美元	美元(264119)
百分之五的利息	1000651美元	392164美元	美元(498341)

正如你所看到的，我们假设的4.6%的利率是极其保守的，因此任何涉及大额贷款的策略都将更加有害。相反，如果利率非常低，那么高杠杆策略将是最有利可图的。

我们可以看到，当利率为2.5%时，选项2的损失较小，甚至可以赚取少量利润。这是因为75%贷款的利息支出低于房价2.21%的涨幅。然而，随着利率的上升，与选项1相比，由于贷款数量显著增加，潜在损失大大增加。

总的来说，从数字的角度来看，选项1和选项2是最好的。

如果你在等待利率下降的时候把隐私放在首位，让父母待在附近，那么选择1是不错的。虽然你确实会招致ABSD，但在利率高的情况下，支付这笔钱可能比承诺购买另一笔贷款金额更高的私人房产更值得，因为我们不知道这会持续多久。

贷款的利率会很低，因为剩余的金额只有70万美元，而你可以享受你的单位的宽敞。考虑到它的稀有性，你的组屋的价值应该会保持甚至增加，所以在这个时间点上，持有组屋不是问题。而且，也不需要处理搬出去的麻烦。

如果你优先考虑公寓的生活方式选择，并且已经确定了两个具有良好升值潜力的开发项目，那么选择2是很好的，但这将带来更高的利息支出(以及成本)。你可以在ABSD上储蓄，但只要利率保持在高位，你就会像我们的计算所显示的那样蒙受更大的损失。

最后，还有一个选择就是什么都不做。由于杠杆作用，房地产仍然是一项有利可图的投资——当房地产市场的升值幅度大于利息支出时，情况就是如此。高收入可以让你发挥更多的杠杆作用。

然而，杠杆作用是双向的。当利息成本高企，房地产市场处于历史高位时，或许靠边站，进一步观察市场是明智的。如果你没有什么紧急的事情需要做，那么一个选择就是坐着等待。

本文最初发表于Stackedhomes。

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